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市場普遍預期中央銀行升息，房貸戶想看緊荷包，一定要考量未來升息趨勢，除了比較房貸第一年優惠利率的高低，連第二年以後的房貸利率加碼幅度也要一併留意。若選擇第二年起，中後段利率較低的房貸，可能比首年或首半年超低利率的房貸節省更多利息支出。

不少銀行會針對特定族群推出優惠房貸，房貸戶可多蒐集資訊，以爭取更優惠的房貸條件。

目前市場首半年利率低於1.5%的超低利房貸已快絕跡，公民營行庫利率多數從1.5%起跳。至於有民營銀行同樣提供前半年1.5%的低利率，第七至24個月利率1.98%、第三年起利率才超過2%，第二年起的房貸利率反而比部分公營行庫更優惠。

民營銀優惠房貸是鎖定上市櫃公司與1,000大企業員工；一銀、台銀等公營行庫，同樣是鎖定公教人員或2,000大企業員工提供優惠房貸。以一銀為例，符合營收排名製造業1,000大、服務業500大及金融業100大企業的在職滿六個月以上員工，及一銀薪轉戶及信託理財戶，都可適用。

此外，銀行對這些族群可能不限年薪50萬元以上才能申辦，換句話說，只要符合在這些企業上班的人士，即使屬於公司內的低薪員工，還是有機會適用低利優惠房貸。

銀行指出，市場的階梯式房貸，前半年優惠利率多以1.5%為底線，由於央行下半年可能升息，建議房貸戶除了比較前半年的利率，也要注意中後段的房貸利率加碼，因為在升息趨勢下，中後段利率對整體房貸利息負擔的影響更大。

中央銀行24日發布最新統計，台灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行及華南銀行4月新承作購屋貸款利率平均僅1.635%，再度創下歷史新低；這也是五家大型行庫新承作房貸利率連續第二個月創新低，顯示銀行殺價搶客風潮未歇。

台銀等五家大型行庫放款市占率合計逾七成，3月這五家大型行庫新承作的房貸平均利率是1.64%，4月進一步下跌至1.635%。央行經研處副處長陳一端表示，央行會密切注意銀行利率是否有不合理的狀況，且市場利率再降的空間應該有限。

銀行主管指出，央行可望於6月24日召開理事會討論利率，不論央行是否升息，利率未來逐步走高已是市場共識，目前房貸利率較低，主要是金融體系資金過多，加上銀行階梯式利率提供申貸前半年較低的利率，民眾如果要購屋，最好還是試算20年下來的平均利率水準。

央行4月展開房貸及土建融的專案金檢，其中也針對銀行用超低利率搶客調查，據了解，有外銀先前因提供貸款人「不合常理」的房貸利率，而被央行以拒收定存單的方式懲誡。

行庫主管說，各大銀行對房貸利率訂定已比以前更謹慎，一般房貸族現在借款利率已較前一陣子提高，主要先前銀行推出超低利的菁英及公教人員優惠房貸，才拉低整體新承作房貸利率；如以金額來看，4月五家銀行新承作房貸金額反較3月減少32.87億元。

銀行表示，由於市場利率處於相對低點，民眾籌資管道會較過去更多，以一般消貸款為例，央行統計4月五家銀行新承作利率僅1.968%，並沒有比房貸利率高出太多；五家銀行合計4月便新辦理102.64億元的消費貸款，較3月的52.66億元倍增。

央行也同步統計企業中長期的資本支出貸款和短期的周轉金貸款利率，其中4月五家銀行新辦資本支出貸款利率走低0.045個百分點至1.816%，周轉金貸款利率更大幅下降0.107個百分點至1.33%。

多家銀行針對特定的中大型企業或公教人員等族群，推出房貸利率優惠專案，但是房貸戶看到自己可適用這類專案房貸時，先別樂昏頭，因為這類專案性質的優惠低利房貸，銀行一般都會綁約，所以房貸戶選擇優惠專案房貸前，一定要審慎考慮，要求銀行提供各階段利息支出試算表，以免到時候想要轉貸，卻面臨違約金的困擾，增加額外成本。

通常房貸戶選擇找銀行辦房貸，一定會比較貸款成數、寬限期也就是只付息不攤還本金的時間長短，以及房貸利率，前兩項因素，目前銀行幾乎大同小異，一般自住客在大台北地區的物件，要談到八成貸款額度的機會較大；大台北地區以外，貸款成數就可能要降到七成甚至更低，寬限期長短則因為涉及整體利息支出高低，所以現在大多數銀行給的寬限期都在三年以內。

假設房貸戶個人對於貸款成數、寬限期沒有特別的要求，而是比照一般行情，這時候，就要比較房貸利率加碼高低，以及轉貸限制。

銀行提供階梯式房貸優惠利率的第一段超優惠利率，當然不會坐視房貸戶享受完優惠利率後，就把房貸搬家轉貸，所以這種優惠利率較低的專案都會綁約，通常都要綁到三年，所以房貸戶選擇專案房貸，利息支出的計算要把整個綁約期都一起計算，較為精準。

此外也要留意轉貸違約的風險，銀行建議，房貸戶如果選了數家銀行比較，不妨要求銀行提供試算表，作更精準的比較，並把不同銀行提供的優惠作為談判籌碼，比較容易找到對自己條件最有利的銀行。除了固定式房貸，其他房貸利率都是採用指數型，也就是以主要行庫的定存機動或固定利率平均數做為指標利率，然後再依照房貸期間作不同幅度的加碼，因此未來央行升息，房貸指標利率上升，整個房貸利息肯定也會水漲船高。

一般預期央行今年可能升息，房貸戶一定要把將來是否需要轉貸風險算進去，了解若要轉貸需要負擔多少成本與懲罰條款，再對照選擇專案的省息程度，才可降低日後想轉貸的機率，保障自身利益。

只要資格符合，民眾就可向銀行要求辦理30年期的長期房貸，降低每月付房貸的壓力，甚至還有銀行提供相當於拉長到40年期的房貸，讓房貸戶每月薪資可以在付房貸之餘，騰出更多資金理財或是進行其他消費。

目前市場的房貸商品多設計為20年期，但其實國人只要配偶、未成年子女名下沒有房產，憑稅捐機關證明辦理首購，就可以要求任何一家銀行給予30年期房貸。

雖然一般人不喜歡欠債，總是希望在七、八年內就把房貸還清，但對於薪資低的年輕族群來說，快速攤還本息支付房貸的壓力，確實相當沉重，如果想買適合家庭居住的非套房，礙於收入，房子只好愈找愈偏遠。

有銀行便看準年輕族群收入不豐，但仍想住得好房的心願，推出展延後可達30、40年期的房貸商品，降低年輕人購屋負擔。

以安泰銀行的房貸為例，契約是20年期，但房貸戶可以選擇採30年期或是40年期的方式計算期付金。也就是說，房貸到期後剩下未攤還約十年或20年的本金與利息，房貸戶可以選擇再續約十年或20年，如此最長等於貸了40年的房貸，如果要續不同天期如七年、15年也行。

當然，房貸戶也可選擇不續約，到期直接付清剩下的本息。

但是民眾不管辦理30年期房貸，還是選擇特定銀行40年期房貸，都要想清楚雖然拉長天期可降低每月支付房貸的壓力，利息總支出也可能比20年期多出約三分之一至四分至一。

也就是房貸戶申辦長天期房貸可達到每月輕鬆還款目的，但也相對要多付房貸利息給銀行，因此怎樣做對自己的資金調度、財務負擔比較有利，必須總體考量，因為房貸最終還是要償還，降低每月支付金額，也要評估天期拉長會增加攤還房貸本息的壓力。

民眾想要選擇長天期房貸，必須注意兩件事，第一是本身的年齡加上房貸天期是否符合銀行內規的上限；第二是降低每月房貸負擔後，一定要搭配理財規劃，把多出的資金拿來投資理財，並搭配職業生涯規劃，以免影響退休時點。

銀行業者表示，長天期房貸較適合年輕族群，這是因為法令雖規定房貸最長可做30年，只要符合規定的房貸戶就可申辦，各家銀行卻各有內規，限定房貸戶年齡加上貸款期限後的上限。

例如萬泰銀上限為65年，則房貸戶若是年齡超過35歲，可貸房貸天期就不可能達到30年；安泰銀的特殊房貸雖然最長可有40年期，但是房貸戶假設是55歲申辦，那麼20年房貸到期時已經75歲，達該銀行上限，房貸到期就不能再展延，只能付清剩下一半的本息。聯邦銀行上限則是75年，但房貸戶若年滿60歲，就必須附帶保證人。

銀行因此指出，選擇長天期房貸，以年齡35歲以下的年輕人較合適，畢竟房貸戶若退休後沒有固定收入，卻要再付好幾年房貸，對銀行來說授信風險較高，房貸戶本身壓力也會較大。

年輕族群房貸戶因為薪資相對低，因此選擇月付負擔輕的長天期房貸，不失為資金調度、拉高槓桿來買房的選項，但記得一定要投資理財，不然就是買房時眼光要好，做好提早賣屋、換屋的準備，用房價增值賺取可觀價差，才不必擔心集中還本的問題。

萬泰銀行決定重返房貸市場。萬泰銀行董事長盧正昕29日指出，萬泰銀將衝刺房貸業務，希望今年可以新增約四、五百億元的房貸業務。

經濟日報／提供

萬泰銀並通過組織調整計畫，重新劃分四大事業群，4月全面更新企業識別系統，希望透過新形象與業務發展策略，達到明年損益兩平、後年開始賺錢的目標。

盧正昕表示，為衝刺業務，萬泰銀今年首度招募15名儲備主管（ET，Executive Trainee），錄取者的培訓內容包括至海外接受大股東SAC私募基金與GE奇異資融的訓練。萬泰銀ET第一年年薪可達65萬元至70萬元，相當有5萬多元月薪，與大型民營金控中信、富邦MA薪資相當。

萬泰銀昨天赴政大舉辦第一場ET招募說明會，由盧正昕親自率領高層主管前往。盧正昕會後指出，萬泰銀將積極投入房貸業務，「房貸是所有個金業務的土壤」。據了解，萬泰銀內部已調集40位幹部密訓，將鎖定北中南都會區、金額一、兩千萬元以上的優質個案承作房貸。

萬泰銀去年一度停止新辦房貸，房貸餘額也急速銳減，目前僅100多億元。盧正昕指出，希望今年房貸新增業務可達四、五百億元。

由於萬泰銀長期以消金、無擔保放款為主要業務，平均利差達4個百分點以上，盧正昕說，萬泰銀衝刺房貸具有相當競爭力，如果再搭配持續吸收存款、控管風險，萬泰銀的資產規模與獲利能力可望因而同步提升。

大企業員工申辦房貸光環不再？銀行主管指出，過去銀行低利房貸大多是看申貸戶任職的公司，但金融海嘯時很多公司採取無薪假，職業有時無法代表實際的還款能力，因此現在銀行認定標準反而以扣繳憑單為主。

銀行主管指出，只要能拿得出夠分量的扣繳憑單，就算不是大公司員工，一樣有機會適用優惠低利。

以前房貸申辦人只要是前500大企業或軍公教人員，輕鬆就可取得低利房貸，行庫主管表示，這些客戶還是銀行積極爭取的對象，但銀行因為擔心碰到投資客，再考慮職業無法充分反映收入來源，所以銀行改以申貸戶的薪資所得及還款能力為首要考量。

換言之，借款人就算任職於大企業，如果薪資不高，或有大量為變動薪資（如獎金），核貸條件可能比收入穩定的小公司職員差。

銀行主管指出，金融海嘯時有許多電子產業放無薪假，雖然現在已經取消，也讓銀行發現僅用服務單位決定核貸，風險評估會失準，「最重要的還是還款來源」，因此多數銀行從去年起，開始把扣繳憑單納入評估核貸條件的重要資料。

以台灣中小企銀的優惠專案為例，只要提出年收入50萬元的扣繳憑單，不論是不是大企業員工，都可申貸前六個月1.5%的低利房貸。

合庫與土銀推出的低利房貸，同樣也要求民眾提供扣繳憑單；合庫及華銀還進一步規定負債比。

行庫主管分析，目前利率已經殺到低點，但中央銀行隨時可能調升利率，銀行必須加強風險控管，加上擔保品價值也不完全可靠，所以銀行把申貸戶經濟狀況放在審核的第一要素。

銀行業競相殺低利率搶房屋貸款，引起中央銀行高度關注，近日多家銀行高層都被央行請去「喝茶」，對銀行展開新一波道德勸說行動。央行指示各銀行：不能再殺低利率競爭，特別是不能殺破1.5%的央行底線利率。

央行為「穩定房市」，不久才指示各大公股銀行，針對投資客及豪宅祭出（降成數、升利率及取消寬限期）等三縮政策。但此舉給民營銀行趁機挖老行庫牆角大好機會。

大型銀行主管說，近來部分外銀及多家民營銀行利率紛紛下殺至1.30%、1.35%，甚至有低於1%的市場超低利率，搶攻房貸市場。

大型行庫主管指出，由於民營銀行搶得很凶，各大銀行為了保住江山，被迫跟進壓低利率以保住客戶；其中房貸龍頭—土地銀行即鎖定年收入150萬元以上優質客戶，推出前半年1.45%的低利專案。

此舉已引起央行高度關注，據悉，近日央行除請土銀高層「喝茶」外，並陸續「邀請」合庫銀以及數家利率殺太低的民營銀行主管，進行道德勸說。

大型商銀主管透露，事實上，在土銀針對優質客戶推出前6個月最低利率跌至1.45%之後，各大商銀原已摩拳擦掌準備跟進，推出低於1.5%優惠方案；但因土銀等受到央行關切而作罷。

據了解，目前央行的立場很明確：各大銀行不能率先削價競爭，且最低利率不能低於1.50%「市場默契利率」，避免將來利率反轉走揚，導致銀行血本無歸；否則央行將「斟酌、適度降低」，甚至不購買這些銀行的NCD。以某外銀為例，即因房貸利率實在殺得太低，已經被央行「修理」。

銀行業者建議，央行如果真的要穩定房市，防堵投資客炒作，導致房市泡沫化，除公、民營銀行應採同一標準外，亦可考慮針對購置第二、三棟的貸款戶及豪宅，訂出標準的收入負債比率等規範，如此一來，可降低銀行授信風險，二來可防堵投資客鑽漏洞繼續炒作房市。

銀行階梯式房貸優惠利率的比拼重點通常在前半年，許多房貸戶也可能依第一階段優惠利率高低來選擇貸款行。但從整體的房貸利息支出來看，中段與後段利率影響其實不小，尤其銀行多會針對低利房貸專案綁約，規定提前還款要付違約金，因此綁約期間的第二、三階段房貸利率差異，也是民眾申辦房貸前要考慮的重要因素。

房貸戶選擇貸款銀行時，通常會比較貸款成數、寬限期以及利率，但是銀行前兩項條件幾乎大同小異，一般自住客如果購買大台北地區的房屋，貸款額度多數可談到八成，大台北地區以外則會降到七成以下；至於寬限期則大部分在三年以內。因此，多數民眾最在意的，其實還是房貸利率高低，但建議民眾要比較的是利息總支出，不能只看優惠期間的利率水準。

除了固定利率房貸，其他房貸利率都是採用指數型，也就是依銀行指標利率加碼，因此未來央行如果升息，大部分人的房貸利率水準肯定會水漲船高。一般預期央行今年可能升息，因此建議房貸戶現在即使想要在綁約期滿後再轉貸，最好還是要先算綁約期間的各階段利率支出，並主動要求銀行提供試算表，才能更確實的比較，進而保障自身利益。

民眾申辦房貸除了比前半年利率高低，也別忘了檢視第二年起的利率，以民營銀行推出的房貸為例，除首半年利率最低可降至1.5%，第二年房貸利率也可能低於2%，房貸戶如果想降低整體房貸利息支出，貸款前一定要多比較。

以萬泰銀為例，前半年房貸利率1.5%，第七至24個月1.98%、第三年起利率才會超過2%，申貸對象則限定上市櫃公司與前1,000大企業的從業員工。

一銀、台銀同樣是鎖定公教人員或前2,000大企業員工，房貸前半年利率也僅約1.5%至1.6%。

萬泰銀主管指出，目前市場的階梯式房貸利率，前半年利率多以1.5%為底線，僅少數個案會針對特殊族群推出更低的利率，例如華銀得標的公教房貸前半年利率僅1.4%，土銀也自行推出前半年1.45%的超低利方案。

萬泰銀表示，萬泰銀的房貸利率設計，除了前段利率低，中後段利率也壓至比公營行庫更低的水準，房貸進入第二年後，適用的利率仍低於2%，優質客戶甚至連第三年起，房貸利率進入第三段，都有可能適用低於2.2%的利率計息。

但是萬泰銀的優惠房貸，貸款年限一律為20年期，不像一銀、台銀等公營行庫最長可延至30年期，民眾如果貸款天期不同，換算出的月付金也會不一樣，即每月房貸負擔會因貸款年期而不同，房貸戶還是要依自身還款能力先行估算，再決定如何申貸。

一銀最近則是提撥111億元額度辦理優惠房貸，只要符合營收排名製造業前1,000大、服務業500大及金融業100大員工，且在職滿六個月以上，或是一銀薪轉戶及信託理財戶，便可申貸，且取消年薪50萬元以上的條件限制。

換句話說，只要符合在這些企業上班的人士，即使屬於公司內較低薪的員工，一樣有機會可以向一銀申辦低利優惠房貸。

房貸「低利」與「抵利」究竟借何者較划算。銀行業者指出，對有長期借款需求的買屋者來說，還是借一般低利房貸較實惠；至於常有短期資金進出需求的購屋者，則可考慮搭配理財型房貸或抵利型房貸。

銀行主管指出，目前市場一般型房貸（一段式計息）利率約1.8%、理財型房貸利率則約2.93%；至於訴求「存款愈多、省息愈多」的抵利型房貸，利率訂價則介於一般型與理財型房貸之間、約2.29%。

台北富邦銀行副總經理洪主民表示，借房貸應將「省息」擺在第一位，目前國內房貸利率處於相對低檔，若能在低利的前提下，少繳一點房貸、多存些錢，就能更快速還清房貸。

他分析，抵利型房貸雖提供客戶「存款與房貸金額互抵」的功能，但客戶的房貸利率大概要比一般型房貸多付0.6個百分點以上，往來間利息是否划算，貸款人可能要更仔細考量。

尤其很多上班族在買房子的初期，因為支付自備款、房屋裝潢，使得手頭較緊，未必有那麼多閒錢可放在存款帳戶，銀行主管指出，在這種情況下，消費者選擇一般房貸可能較有利。

舉例來說，李先生計畫向銀行借1,000萬元，預估夫妻兩人每月扣除生活開銷後可存10萬元，房貸金額則為每月約5萬元。如果以貸款20年為比較基準，試算李先生辦理指數利率一段式及扺利型房貸應付金額，可發現指數型前三年利息支出較扺利型少9萬4,259元。

申請超低利率房貸不再是公教人員的專利，為推動庶民經濟，各大行庫紛紛調降低利房貸的年收入條件，部分銀行規定，房貸申請人的年薪只要50萬元（平均每月月薪約4萬元），就能適用前半年1.5%的優惠利率。

行庫主管表示，降低低利房貸申辦的年薪門檻，主要是銀行內部統計發現，如果把年收入標準自原本的80萬元以上調降至50萬元左右，幾乎所有民眾都有機會申請，可有效增加房貸客群。

擴大客群再出招

台灣企銀表示，即日起，為照顧受薪階級，提撥銀行自有資金100億元辦理「菁優貸專案」，凡年滿20歲信用正常具行為能力人，年收入達新台幣50萬元以上，能提供新購或已購自用房屋為擔保者，都能向台企銀申請。

一銀及台銀也有年收入50萬元的低門檻低利房貸，銀行主管指出，為了避免炒作房市，銀行不願參與殺價競爭，為了留住客戶，只好祭出優惠條件，希望掌握穩定收入且有自住需求的客群，評估後認為，訂定薪資收入條件是最簡單有效的方式。

民營銀行更好談

不過，有些銀行的專案必須搭配其他條件，例如一銀規定申貸者要是前1,600大企業員工才可以申請；台銀則要求貸款人必須是公務員、醫生、律師或2,500大企業員工。

行庫主管指出，之前主管機關要求行庫對投資客及豪宅設限，央行也希望金融機構注意風險，以免助長炒房風氣，所以公股行庫最近擬定優惠方案時，相關規定比過去更嚴謹；但相對來說，公股銀行的條件還是沒有民營銀行具有彈性。

行庫主管表示，在政府關切下，現在就算申辦條件再好的貸款人，利率也很難下殺至低於市場行情，否則「主管機關關切電話很快就打到銀行」。所以公營行庫目前策略是堅守前半年不低於1.5%，但對自住型房貸的審核條件會較先前放寬，順便呼應行政院的庶民經濟。

利率方面，各大行庫現在前半年利息多在1.5%，第7至12個月則約1.75%，第二年起則為2.1%，但各銀行的貸款條件略有不同，民眾可以多方詢價後，選擇貸款往來銀行。