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    內政部營建署今日舉行98年下半年住宅需求動向記者會，據調查顯示，台灣五大都會區對近期房價看漲態勢明確，不過，房價未來信心分數低於近期信心分數。另外，調查顯示出，有86%的人認為近半年房價非常不合理或不合理，其中新購置住宅者為76%、欲購置住宅者為90%，房價較高的台北市、縣比例更高達93%。近期及未來租金趨勢以看漲為主，特別中南部看漲趨勢明顯。

    　若是以房價信心分數來看，有超過8成想要買房民眾認為近期房價上漲，但是看漲未來房價程度則表現相對較弱。統計數據顯示，五大都會區欲購買住宅者認為近半年房價上漲比例83.49%高於認為房價會下跌的比例8.15%，而且看漲者比例較上半年增加29.09個百分點；預期未來一年房價會上漲的比例58.44%也是高於預期下跌的30.29%。

     近來高房價成為民眾議論的話題，據98年下半年住宅需求動向統計顯示，有86%的人認為近半年房價非常不合理或不合理，其中新購置住宅者為76%、欲購置住宅者為90%，新租用住宅者為86%，欲租用住宅者為87%，而房價較高的台北市、縣比例更高達93%。

     若是由租金信心分數來看，近期及未來租金趨勢以看漲為主，特別中南部看漲趨勢明顯。統計顯示，租金信心綜合分數為121.58分，近期信心分數為122.25分，未來信心分數為120.90分，皆以看漲為主，且近期分數略高於未來信心分數，而各地區中台中縣市與高雄縣市信心分數均高達131分，看漲趨勢明顯。

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    　二度換招牌前夕，卻丟了華航發卡權！相關人士透露，華航近期大調哩程售價，主因就是華航聯名卡發卡權，將由目前的RBS荷蘭銀（4月起改名為紐澳銀），7月起由匯豐銀接手；而為提高新卡競爭力，必須將他行兌換比例「弄差一點」。

    　據金管會統計，荷銀、匯豐銀發卡排名分別為第10、第11名，由於華航卡是荷銀的招牌卡，預料有數萬名持卡人，恐琵琶別抱，外銀信用卡市佔率，將大洗牌。

    　比較各家信用卡，刷卡兌換華航哩程，以荷銀每30元兌1哩最優惠，相較於他行要用點數兌換，價差高達6倍。

    　除此之外，荷銀另提供每年1次接送機及機上購物9折，吸引不少商務客申辦。

    　不過，在華航提高他行兌換比例，匯豐銀接手之後，未來可能仿花旗銀長榮航聯名卡，針對白金卡收年費，提供較划算兌換比例，及機場接送等附加服務；普卡雖不收年費，但兌換比例會較差。

    　唯對此敏感議題，匯豐銀口風很緊，表示一切都還在談、還不確定，尚未定案。

    　痛失發卡權的荷銀，則開始研擬退場機制，內部透露，即便換手經營，持卡人已累積哩程，也會原封不動轉移至華航，權益不受影響；而荷銀推卡部門，也已下令停推華航卡，以避免後續糾紛。

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    　法拍市場強強滾，但如同房地產市場一樣，多以精華區價格飆漲最凶，專家觀察，位於熱區的邊緣地段，仍可用合理的價格得標，此外，針對自住型或投資型民眾，更要掌握4撇步，順利搶標法拍屋：

    　一、熱區邊緣地段仍有合理價：山水法拍搜尋引擎執行長卓訓麟指出，目前熱絡的法拍市況，以北市大安區為中心向外擴散，延伸至中正區、信義區、松山區、中山區等熱區，但熱區邊緣地段如信義區虎林街、天母等區域，民眾仍可用合理價，如願標得法拍屋。

    　卓訓麟以天母為例，忠誠路、天母東路等中古屋行情價，每坪約40萬元以上，但若從法拍市場競標物件，則可用每坪30萬元價格得標較合理。

    　二、投資收租應計算投報率：以目前房價飆高的熱絡市況來看，投報率相對被壓縮，因此卓訓麟提醒，投資型購屋人應審慎計算投報率，以往投報率約5％至6％較妥當，現在已降至約3％較安穩，否則若打算得標後出租，微薄的租金收入卻不敵房貸、屋況管理等支出，可見並不划算。

    　三、自住應評估未來轉手價差：太平洋資產管理公司總經理張欣民指出，自住型購屋人應評估周邊生活機能如何，未來換屋時的接手性較高。

    　卓訓麟建議，自住型民眾仍要把自己當成是投資這棟房子，以投資的角度競標，才不會以高價盲目搶標，避免未來轉手時，無法賺到價差。

    　四、上房仲網站的成交行情查詢周邊房價打9折：投標前也應做足功課，最重要的是詳細了解周邊成交行情，卓訓麟指出，以往可依成交行情打個8折，當作投標價，但如今房價攀升，中古屋行情價頂多打個9折用作投標基準。

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    　一般預售市場持續熱絡下，具有低價優勢的法拍屋市場也跟著被帶上來，北市精華區的法拍物件拍定價迭創新高，據內政部統計，去年法拍成交物件達2萬8713件，與前一年比較，成長15.1％，創四年來新高。

    　業者預期，未來若金融體系升息並緊縮放款，預期下半年流入法拍市場物件將增多，全年法拍在房市占比也可望再升高。

    　預期升息 下半年法拍物件恐增

    　據內政部統計顯示，2009年全國因法拍屋成交有2萬8,713件，與前年比較，成長15.1％，創四年來新高，但與2003至2004年間高逾5萬件比較，還有很大差距。

    　就法拍成交件數與一般房屋買賣成交件數比較，2009年法拍占房屋市場比重也達到7.4％，也是2005年以來新高。太平洋資產管理公司總經理張欣民說，2003至2004年間法拍成交量大、在房市中占比高，最主要是利率偏高所產生現象，去年法拍成交量增，顯然不是受此因素影響，而與市場看好未來房市景氣有關！

    　張欣民指出，隨著預售及豪宅市場買氣持續發燒，法拍屋市場從去年起明顯的再度轉趨活絡，特別是精華區物件，更是受市場青睞，拍定價格也不斷創新高，遂市場上頻頻出現三拍物件，以一拍價格甚至高出一拍價格得標的怪現象。

    　張欣民認為，這類法拍怪現象，主要受到三方力量拉抬，一是期待未來都更後更高的獲利空間；二是在低利環境下，投資客仍勇於高價進場，認為標到後還可再「創造」獲利空間；三是買不起市區高價正常房子的自住客，轉進法拍屋市場找物件，因此出價往往不是以有沒有獲利空間為考量。

    　桃縣件數最多 屏縣成長最驚人

    　去年來法拍市場自住客明顯增加，因為他們不是以成本為考量點，所以出價搶標常常讓法拍業者看了傻眼。

    　在個別縣市當中，桃園縣在2009年成交的法拍屋件數最多，達3886件，年成長率達53.9％，其次依序是台北縣、高雄市、台中市、高雄縣，其中尤以屏東縣成長逾一倍最為驚人，這些縣市除屏東以外，明顯都是屬房屋供過於求地方，所以有較多物件淪為法拍並不足為奇，屏東去年法拍件數大幅度成長，則反應社會貧富不均、區域發展失衡警訊。

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    　都會區法拍物件超搶手，以大安區為中心向外擴散，競標十分激烈，近期得標價甚至突破中古屋買賣行情，法拍業者也大呼離譜，顯見房市熱絡帶動法拍價飆漲，去年全台法拍成交件數持續攀升，達全年房屋成交件數的7.4％，比重更創下4年新高。

    　因此，專家建議，應暫緩投標精華地段法拍物件，且由於法拍交屋時間長、籌措尾款的速度卻要快，時間及資金成本都沉重，現階段搶標熱區法拍物件，並不划算。

    　在一般預售及豪宅市場熱絡的情況下，原本具低價優勢的法拍市場也隨之翻揚，精華區的法拍屋拍定價迭創新高，根據台灣房屋的統計，精華區法拍市場喊燒，日前忠孝SOGO商圈的華廈二拍，以近7,000萬元拍定，不但衝上拍，更標出每坪91.5萬元創新高，突破該區中古屋房價，且在短短1周內，讓大安區的法拍行情每坪飆漲11.5萬元。

    　山水法拍搜尋引擎執行長卓訓麟認為，法拍拍定價突破市價行情的怪象，顯示現階段進場精華區法拍屋，已無利可圖，投標人若要搶標精華區法拍物件，務必三思再進場。

    　太平洋資產管理公司總經理張欣民指出，出現如此法拍怪象，主要受到三方力量的拉抬，一是期待未來都更後更高的獲利空間；二是在低利環境下，投資客仍勇於高價進場，認為得標後轉手仍可創造獲利空間；三是自住客買不起精華區價格攀高的中古屋，於是轉進法拍市場找物件，因此出價不再以獲利空間為考量，而是積極出價搶標到手，標得的拍定價讓法拍業者傻眼。

    　此外，根據內政部統計處的數據顯示，去年全台因法拍成交的房子有2萬8,713件，法拍成交件數較前1年成長15.1％，占全年房屋交易量的比重也增加到7.4％，創下2005年以來的4年新高。

    　以去年看來，不論是房屋買賣移轉件數或法拍成交件數，都較2008年增加，可見市場看好未來房市景氣，因此頻頻加碼，造成北市房價不斷飆漲，法拍屋拍定價更頻創新高。

    　卓訓麟表示，高房價勢必會壓縮投報率，對於投資型民眾來說，現階段進場幾乎無利可圖；而自住型民眾，更要了解「留得青山（資金）在」的道理，切勿在高房價時代跟著火上加油，若貿然搶標，恐在未來轉手時壓縮價差。

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